存量房贷利率调整方案终于出炉！一文说清谁能降、降多少、如何申请
21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
千呼万唤始出来，存量房贷利率调整方案终于出炉。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
(相关资料图)
《通知》明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
《通知》还称，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。
21世纪经济报道记者注意到，相较于央行此前“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”和“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”的公开表态，本次《通知》特意强调了“首套”二字，且明确了无论是协商变更合同约定的利率水平还是新发放贷款置换，都要向承贷机构提出申请。
为何降？谁能降？如何申请？
央行、国家金融监管总局有关负责人在答记者问中表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
上述负责人表示，为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
那么，如何定义“存量首套住房贷款”？这涉及哪些人群能够受惠于存量房贷利率调整方案的关键问题。
《通知》明确，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
具体又该如何执行？央行、国家金融监管总局相关负责人表示，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
至于广大借款人高度关心的利率调整幅度，上述负责人明确，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
《通知》指出，金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
《通知》还称，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。
利率最低可以降到多少？
一位房地产金融专家告诉记者，本次存量房贷利率调整方案的一大看点在于确定了降低后的存量房贷利率下限，即利率最低可以降到多少。央行、国家金融监管总局相关负责人明确，调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，这为调整后的利率划定了一个底线。
有接近监管人士向媒体表示，这一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性，另一方面也是为了保证政策的公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致利率水平有所差异等问题。
“例如，如果以当前的房贷利率政策下限或者实际新发放的房贷利率水平确定，就可能出现不同时间调整的客户，调整后的利率水平有所差异的现象。未来，房贷利率政策下限可能下调，或者新发放房贷利率又有所下降，就会导致完成调整较早的客户利率水平较高。”上述接近监管人士如是表示。
那么，对于符合条件的借款人而言，了解原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限就显得颇为重要，因为这一下限是借款人和银行协商新发放贷款置换或协商变更利率水平时谈判的底线。上述房地产金融专家告诉记者，该下限应以人民银行各分支行公布的数据为准。
有接近监管人士测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。
以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元，显著增加消费能力。
至于对于银行在利息方面的损失，多名业内专家认为将主要通过下调存款利率的方式部分弥补。据悉，国有大行在内的多家银行将于 9 月 1 日起再度下调存款挂牌利率，这将是继今年 6 月初全国性商业银行下调存款挂牌利率后，时隔不到三个月的再度下调。
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